Preguntas Frecuentes

1.- Con cheque nominativo y cruzado a nombre de Comunidad Edificio Plaza Mirador recepcionado en conserjería
2.- Depositando en la cuenta corriente de la Comunidad Banco SANTANDER N° 71157180
3.- Realizando una transferencia electrónica a la cuenta corriente del edificio. Rut:53.302.815-2
Usted puede realizar el pago SIN COBRO ADICIONAL realizando una transferencia electrónica o bien puede pagar con TARJETA REDCOMPRA ó CRÉDITO en la Conserjería y el COSTO de esta operación es del 1,06%.
Para los depósitos y transferencias debe presentar en conserjería el comprobante impreso de la transacción o usted puede informar el pago completando un sencillo formulario en Informar un Pago

Para cualquiera de las tres alternativas la administración le entregará un documento que acredita el pago mediante sistema edipro por email.
Si el copropietario o residente no cumple con los puntos descritos anteriormente, se considerará que no ha efectuado el pago de los gastos comunes.

Si tiene dudas sobre el Monto que adeuda o cualquier inquietud o consulta relacionada con ADMINISTRACIÓN, debe ser canalizada a través de las personas indicadas al fono de la Conserjería 22 717 3528 ó a los correos: comunidad@plazamirador.cl o ingresando a la plataforma plazamirador.edipro.app con su cuenta.

El concepto de propietario sigue siendo el mismo: es quien tiene el derecho exclusivo sobre una unidad (por ejemplo, un departamento o una casa). Sin embargo, gracias a la copropiedad inmobiliaria, esos propietarios también comparten derechos sobre bienes comunes, por lo que también son copropietarios. Con la Ley 21.442, este derecho compartido se refuerza, ya que el marco legal regula con más detalle cómo deben administrarse esos bienes comunes (quién decide, cómo se financian, quién paga qué, etc.).

Los bienes comunes son aquellos espacios e instalaciones que pertenecen a todos los copropietarios y que son necesarios para la existencia, seguridad y funcionamiento del condominio. Bajo la Ley 21.442, estos incluyen, entre otros: terrenos de dominio común, fachadas, muros estructurales, techumbres, instalaciones generales (agua, gas, electricidad, comunicaciones), ductos, calderas, estanques; también circulaciones horizontales y verticales, terrazas compartidas, dependencias de servicio comunes, oficinas para la administración; además, espacios para esparcimiento o recreación si el reglamento de copropiedad los incluye como tales. El reglamento de copropiedad debe detallar estos bienes, y cualquier bien común adicional que los copropietarios acuerden también puede quedar formalmente regulado.

Con la Ley 21.442, todo condominio está obligado a tener un fondo común de reserva. Su objetivo es financiar reparaciones mayores de los bienes comunes, emergencias o inversiones extraordinarias, pero no puede usarse para cubrir morosidad de gastos comunes ordinarios.
 

El Comité de Administración es el órgano de representación de la asamblea y actúa con la mayoría de sus facultades, salvo aquellas que por ley están reservadas exclusivamente para la Asamblea Extraordinaria.
Sus funciones pueden incluir: dictar reglas internas para el orden del condominio, imponer multas conforme al reglamento, supervisar el presupuesto, aprobar gastos (incluyendo uso del fondo de reserva), designar y remover al administrador, aprobar convenios con morosos, supervisar el plan de emergencia y evacuación, entre otras.
El Comité debe tener un número impar de miembros, mínimo 3 y típicamente hasta 5, salvo que el reglamento del condominio disponga otra cosa.
Además, la ley permite que los miembros sean copropietarios o sus representantes legales, y su mandato no puede exceder los tres años, aunque pueden reelegirse.
Las decisiones del Comité se adoptan por mayoría (“mitad más uno”).

El administrador es la persona natural o jurídica designada para gestionar el condominio. Debe cumplir las obligaciones establecidas por la Ley 21.442, el reglamento de copropiedad y los acuerdos de la Asamblea o del Comité.
Algunas de sus funciones son: manejar la contabilidad del condominio, recaudar los gastos comunes, administrar el fondo de reserva, mantener actualizado el registro de copropietarios (y también arrendatarios y ocupantes) con sus datos (nombre, cédula, correo) según lo exige la ley.
Debe rendir cuentas al Comité mensualmente y a la Asamblea al menos una vez al año, con estados financieros claros (recaudaciones, gastos, fondo de reserva, multas, intereses, cuentas bancarias, etc.).
Además, puede negociar convenios de pago con copropietarios morosos (entre 3 y 12 cuotas, según lo pactado con el Comité) si así lo autoriza el reglamento y la Asamblea
Finalmente, para ejercer debe estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, obligatorio bajo la nueva ley.  

Al inicio, el primer administrador lo nombra el propietario del condominio (quien vendió o construyó) según lo estipulado en la escritura y en el reglamento.
Posteriormente, la Asamblea de copropietarios puede designar al administrador mediante acuerdo, y también puede removerlo cuando ya no tiene su confianza.
Mientras no se haya nombrado el Comité de Administración, cualquier copropietario puede asumir los actos urgentes de administración y conservación.  

Bajo la Ley 21.442, las asambleas pueden ser ordinarias o extraordinarias, y tienen más flexibilidad para realizarse: pueden ser presenciales, virtuales o mixtas (lo que facilita la participación de copropietarios ausentes).

• Asambleas ordinarias: se deben convocar al menos una vez al año para que el administrador rinda cuentas y se puedan tratar los asuntos generales de la comunidad.

• Asambleas extraordinarias: se convocan cuando se quieren tratar temas específicos como modificar el reglamento de copropiedad, constituir derechos de uso exclusivo, enajenar bienes comunes, hacer inversiones extraordinarias, remover miembros del Comité, entre otros.
  El porcentaje mínimo para convocar una asamblea extraordinaria puede variar según el reglamento, pero la nueva ley pone un piso: se puede convocar con un porcentaje más bajo que con la ley antigua.  

Pueden participar en las asambleas:
a) Copropietarios, ya sean personas naturales o representantes de personas jurídicas.
b) Representantes o apoderados, siempre que tengan un poder escrito válido según el reglamento de copropiedad.
c) Arrendatarios u otros ocupantes, si el contrato lo permite y si así lo autoriza el reglamento del condominio. La ley permite que los arrendatarios representen a sus arrendadores en asambleas si está establecido.
Además, el reglamento debe llevar un registro de copropietarios, arrendatarios y ocupantes con sus datos actualizados (nombre, cédula, correo, etc.).

El acta de la asamblea debe reflejar los acuerdos adoptados y debe formalizarse con los detalles esenciales para garantizar transparencia y validación legal. Algunas de las cosas que debe incluir:

• Lugar, fecha y hora de la sesión.

• Si fue una asamblea ordinaria o extraordinaria, e indicación de la citación (primera o segunda).

• Constancia de que se cumplió con los requisitos de convocatoria según la ley o el reglamento.

• Lista de asistentes con su número de votos y participación.

• Detalle de los acuerdos adoptados, con la cantidad de votos a favor, en contra o abstenciones.

• Declaraciones o intervenciones importantes que algún copropietario quiera dejar por escrito.

• Firmas de quienes presiden o certifican el acta (Comité o Asamblea) y, si corresponde, de un notario o el representante legal designado.

Según la Ley 21.442, pueden ser parte del Comité:

• Copropietarios personas naturales o sus cónyuges / convivientes civiles.

• Representantes de personas jurídicas propietarias.
  Los miembros deben estar al día con sus obligaciones, idealmente, y el Comité debe tener un número impar de integrantes (mínimo 3).
  El administrador no puede ser parte del Comité.  

Sí. Bajo la nueva ley, todo condominio debe tener un seguro colectivo contra incendios que cubra los bienes comunes.
Este seguro debe incluir la proporción que corresponde de los bienes comunes para cada unidad, y el costo se reparte según las alícuotas (o lo que disponga el reglamento).

La Ley 21.442 exige que todo condominio cuente con un plan de emergencia y evacuación actualizado, que contemple siniestros como incendios o terremotos.
Este plan debe ser preparado por el Comité de Administración y debe presentarse para aprobación en Asamblea. El reglamento y la ley también exigen que sea entregado a Carabineros y al Cuerpo de Bomberos correspondiente.
Además, el plan debe revisarse y actualizarse al menos una vez al año.

El administrador tiene la obligación de rendir cuenta de forma documentada:

• Mensualmente al Comité de Administración, con estados financieros detallados.

• Anualmente, en Asamblea ordinaria, informando sobre ingresos, egresos, estado del fondo de reserva, multas, intereses, y saldos en cuentas bancarias o inversiones.
  Si hay reclamaciones sobre su gestión, los copropietarios pueden presentar un reclamo formal a la Seremi de Vivienda, que puede sancionar al administrador si se determina un incumplimiento grave.

Generalmente, los estacionamientos de visita se consideran bienes comunes, por lo que no pueden gravarse ni arrendarse individualmente sin un acuerdo expreso y legal. Esto no cambia sustancialmente con la nueva ley, pero se debe revisar el reglamento de copropiedad para ver si hay alguna disposición particular adicional.

La Ley 21.442 no prescribe un método único para el cobro del agua caliente o calefacción (esto puede depender del reglamento del condominio), pero establece claridad en la contabilidad: el administrador debe registrar los ingresos y egresos relacionados a estos servicios, y reportarlos al Comité y a la Asamblea.
Si el condominio usa medidores individuales (por ejemplo, horómetros o medidores de flujo), cada unidad debe asumir su parte variable de consumo, mientras que los costos fijos (mantención de calderas, pérdidas, redes) pueden repartirse entre todos según alícuotas o lo que diga el reglamento.

La tasación de una unidad en un condominio (bien raíz) no cambia por la ley de copropiedad: se sigue utilizando métodos técnicos como el de reposición, comparativo o de rentabilidad, considerando medidas, documentos legales, estado de conservación, etc.
Lo relevante con la Ley 21.442 es que, al comprar o vender, se exige declarar en la escritura pública el estado de deuda de la unidad con el condominio (es decir, si el copropietario debe gastos comunes) para dar transparencia al traspaso.
Por ello, al momento de tasar, es importante considerar si hay pasivos con el condominio (gastos comunes morosos, juicios, etc.).

La alícuota es el porcentaje que cada unidad debe aportar para los gastos comunes y se usa para prorratear los costos según la proporción de propiedad sobre los bienes comunes. Con la nueva ley, este porcentaje debe quedar claramente especificado en el reglamento de copropiedad y en los anexos correspondientes.
Además, el reglamento debe definir cómo se calculan las alícuotas para los distintos tipos de gastos: ordinarios, fondo de reserva, inversiones extraordinarias, y así sucesivamente.

Sí, la Ley 21.442 mantiene y regula el mecanismo de consultas por escrito para ciertos temas importantes (por ejemplo, modificación del reglamento, enajenación de bienes comunes, constitución de derechos de uso, etc.).
Estas consultas deben ir acompañadas de antecedentes claros y un proyecto de acuerdo, y el reglamento debe definir el procedimiento para su distribución, votación y notificación.
El resultado de una consulta puede ser vinculante si se alcanza el quórum mínimo que el reglamento o la ley especifiquen.

Sí. Bajo la nueva ley, es obligatorio que el condominio tenga una cuenta bancaria (corriente o de ahorro) para administrar sus fondos (gastos comunes, fondo de reserva, multas, etc.).
El administrador debe rendir cuentas de los movimientos bancarios, y los estados de cuenta deben reflejar con transparencia todos los ingresos y egresos.

Cuando hay morosidad en el pago de gastos comunes bajo la Ley 21.442, se pueden hacer varias cosas:

1. El administrador puede negociar un convenio de pago con el copropietario moroso (de 3 a 12 cuotas, siempre que se respeten los requisitos definidos en el reglamento y con la aprobación del Comité).

2. Si no hay acuerdo, el cobro judicial es más fácil porque el aviso mensual de gastos comunes firmado por el administrador tiene título ejecutivo, lo que permite demandar y embargar con más rapidez.

3. Además, los copropietarios pueden presentar reclamos ante la Seremi de Vivienda si consideran que el administrador no está cumpliendo con sus obligaciones, lo que puede derivar en sanciones.

Si hay ruidos molestos, la comunidad debe recurrir al reglamento de copropiedad (que bajo la nueva ley debe estar alineado con la Ley 21.442) para ver qué sanciones están establecidas.
Además, los copropietarios pueden pedir al Comité que imponga multas, si eso está contemplado en el reglamento.
Si el problema persiste, se puede recurrir a la Seremi de Vivienda para presentar reclamos formales, o bien ir al Juzgado de Policía Local, especialmente si la convivencia se ve gravemente afectada. La nueva ley refuerza mecanismos de fiscalización y sanción de infracciones.

Primero, es clave determinar si la filtración proviene de instalaciones que son bien común (por ejemplo, tuberías colectivas) o si es parte de la unidad individual (desde tu medidor hacia adentro).

• Si la filtración es de bienes comunes, el administrador es responsable de gestionar las reparaciones, utilizando el fondo común de reserva si es necesario.

• Si no hay administrador activo, el Comité (o un copropietario) puede exigir la intervención para solucionar el problema.
  Además, según el Reglamento de la Ley 21.442, el administrador debe llevar un “libro de novedades” donde se registren las solicitudes y reclamos de los copropietarios u ocupantes, y debe responder esas solicitudes en un plazo máximo (por ejemplo, 20 días corridos).
  Si un copropietario no efectúa reparaciones necesarias dentro de un plazo fijado por el Comité y esas fallas pueden dañar otras unidades, pueden tomarse medidas legales o administrativas según lo que diga el reglamento y la ley.